我国房地产私募股权基金发展趋势与对策研究

近期的房地产市场调控政策,使得房地产企业资金面产生极大危机,房地产私募股权基金为房地产开发融资提供了一种新模式。文章阐述了我国房地产私募股权基金的现状、问题、解决方法以及未来发展趋势,以期对我国房地产私募股权基金的发展有所帮助。

《经济0}02￣ 21年第 3期

●房地产业

我国房地产私募股权基金发展趋势与对策研究●高摘要：期的房地产市场调控政策。得房地产企业资金近使

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面产生极大危机，房地产私募股权基金为房地产开发融资提供了一种新模式。文章阐述了我国房地产私募股权基金的现状、问题、解决方法以及未来发展趋势，以期对我国房地产私募股权基金的发展有所帮助。 关键词：房地产行业调控房地产私募股权基金开发融资中图分类号： 9 . F 33 2 文献标识码： A文章编号： 0— 9 42 1 )3 2 1 0 1 4 4 1( 02 0— 8— 2 0房地产

房地产私募股权基金是指通过非公开方式面向包括个人和机构的少数投资者募集资金而设立的，以未上市房地产企业的股权为主要投资对象的房地产投资基金。 自 2 1以来， 0 0年国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策，限购、限价、限贷及其它调控政策， 2 1年中调控已至 01 开始显现效应。沪穗等一线城市的房地产项目(以住宅项目京尤 为主)普遍遭遇量价齐降，、线城市的房地产低价抛售现象二三也逐渐增多。业界普遍认为，随着这些调控政策的持续，加之房地产开发信贷政策的结构性收紧，绝大部分房企的现金流甚至其生存将面临极大考验。 为了解决资金压力， 2 1年初起越来越多的房企探索改自 01变原有的融资模式，以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本。此外，一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望，转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此，构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。

募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的 4 .%, 24 0投资金额达 3 .7美元， O3亿占传统行业总投资金额的 4 .%。 0 7年 66 2 0整个年度，呈现活跃的状态。2 0年由于全球金融危机的影响， 08 房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。 20而 0 9年度至 2 1 0 0年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于扩张性财政政策刺激等因素影响又有幅度上的上升。“0 0年可说是国内房地产基金元年， 21而今年则是房地产基金蓬勃发展的一年。”全国房地产投资基金联盟资料显示，

21 0 0年全国共有房地产基金公司 10余家， 2 1年，多房 0而 01许地产开发公司、信托公司、E公司都纷纷设立房地产基金，至 P截目前，国内房地产基金有近 5 0家。 0 2中国房地产私募股权基金共两类。 .目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金；另一种是由房地产企业成立基金管理公司发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作经验更为丰富； 后者对中国房地产行业具有深入了解 .并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，处于发展初期阶段。仍 3 .房地产私募股权基金分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。这些类型的基金在国外已经很成熟，在但中国还未规范，过去比较常见的做法类似于机会基金。地与瑞金银合作的基金属于此类，主要在中国一线、二线城市房地产开发中寻求股权投资机会。 4 .私募房地产投资基金投资方向各有不同。中国私募房地

房地产私募股权基金的现状 1 0 6 2 1年中国房地产私募股权基金发展趋势。据清 .20— 0 1科研究中心有关资料显示t 0 6年度，, 0 2房地产行业共有 3个私 1一

、

产投资基金在资金投向上也呈现出分歧，商业地产、品住宅、商直管危旧公房改造，发展低碳、节约、绿色、保、能型建筑，城市面貌和人 环智使民群众的居住环境得到显著改善。 、

新形势下。直管公房的物业管理工作应面向社会、宽眼光、望未来、造精放展打品，通过优质的服务质量、务水平、要服 管理素质，赢得社会，赢得主动，赢得机遇。得特色，真正意义上体现物业管赢从理的特色，强力推进直管公房转型跨越发展。

7实现“祖”式。管公房是以前 .公模直

特定历史条件下的产物，目前来看，从它既不同于现在所提的保障

房，更不同于

果，但要真正消除危旧公房的安全隐患需要各部门的共同努力，强化对直管公 房的制度建设，加大维修、障安全的在保基础上，成完善的管理体制，促直管形力公房管理向保障性的公共租赁房转变， 真正发挥出对低收入家庭的保障作用。 三、论结房地产业与社会与民生关联度最大，从根本上改善居民的住房条件，要必

参考文献： 1凡中_ . 我们房地产这些年.浙江大学出版社 .0 0 2 1

2谭术魁. .房地产管理学.复旦大学出版社，2 0 0 6

商品房。居住人群收入都相对较低，房屋大多老旧，配套设施也不完善，府每年政都须投入大量资金予以维修。由于没有个完善的管理系统和退出机制，相关部门对公房的管理无据可依，更加剧了 公房与现实社会环境的脱轨。尽管房管一

须有计划地全面彻底地进行改造，并加大廉租房和经济适用房建设力度。直管危旧公房的改造工作不仅是房管部门一家的事，需要有关部门共同关注，还统一协调。直管危旧公房改造要做的工作还很多，临的困难也不少，信只要政府面相重视，部门通力合作，定可以把直管各一危旧公房的改造工作做好，进一步加快

3胡平房地产投资与管理实务.浙江大学出版社 .0) 2 ( 9

4谢秉正， .耿世彬.低碳节约型建筑工程技术.南京：东南大学出版社，( 0 2) 1

5吴清仁生态建材与环保北京：学工 .化业出版社 . ( 2 ' 03

(者单位：作太原市房产经营公司山西 太原 000 ) 30 0

部门采取了大量措施，也取得了一些效

(责编： )贾伟、一

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