2001年武汉房地产市场情况分析报告

2001年武汉房地产市场情况分析报告 2001年我国经历了申奥成功，APEC会议的圆满，也经历了加入WTO的喜悦。中国经济迎来了又一次腾飞的机会。房地产业作为国民经济新的支柱产业，更是充满了机遇和挑战，全国房地产形势正在走向新的繁荣。我市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨，逐步走高的态势。

一、 市场情况综述

1、房地产开发投资量持续增长

（1） 投资创新高

2001年投资额为115.39亿元人民币，同比增长13.92％。其中住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资的82.75% 。

（2） 施工、竣工面积稳步增加

2000年施工1343万㎡，竣工454.11万㎡；

2001年施工1611.67万㎡，同比增长20.06%；竣工601.99万㎡，同比增长32.56% 。

其中，经济适用住房：

2000年施工195.5万㎡，竣工65万㎡；

2001年施工144.02万㎡，竣工76.3万㎡。

2．房地产交易量增大，个人成为消费主体

（1） 新建商品房销预售

2000年销预售514.39万㎡，回笼资金76.56亿元；

2001年销预售648.03万㎡（其中住宅销售面积为523.18万㎡，占总销预售面积的80.73%。），回笼资金93.63亿元。

（2）存量房买卖

2000年成交43205套，面积350.82万㎡，金额为35.78亿元。 2001年，成交51238套，面积为415.37万㎡，金额为44.65亿元，同比增长分别为20%、18%、24% 。

（3） 个人成为住房市场消费主体

1999年个人购买比例为87%；

2000年个人购房比例为90%；

2001年个人购房比例为97%。

3． 房屋租赁市场活跃

（1） 租赁总建筑面积

2000年为80.15万㎡；2001年为116.7万㎡，同比增长45.6%；

（2） 年租金总额

2000年为3.36亿元；2001年为4.04亿元，同比增长20.35%；

（3） 租赁总户数

2000年为 19481户；2001年为20489户，同比增长5.17% 。

4．住房金融支持力度加大

（1）抵押情况

2000年抵押21647起，金额194.8亿元；

2001年抵押33884起，同比增长56.5%；金额

73.3%。 338亿元，同比增长

（2）公积金情况

2000年归集共计5.38亿元，发放4.63亿元；

2001年，归集7.07亿元，同比增长1.7亿元，发放5.19亿元，同比增长0.56亿元。

（3）个人住房贷款

1999年贷款8542户，金额13.97亿元；

2000年贷款16891户，金额20.65亿元，同比增长47.8%；

2001年贷款26318户，金额53.03亿元，同比增长156.8% 。

今年是各大银行在个人住房信贷业务市场竞争最为激烈的一年，各大银行不仅加大个人住房信贷的投放力度，而且还增加了许多新的业务品种，为活跃住房市场起到了积极作用。

从购房付款方式来看发生了较大的变化：一次性付款的比例正在逐步降低；分期付款方式几乎没有；按揭供楼成为付款的主流方式，按揭付款为主也是房地产市场走向成熟的标志。按购房户数，付款方式比例如下图：

这说明了老百姓消费理念正向理性的方面发展，我市房地产市场逐步走向成熟。

二、 武房指数回顾

1、新建商品房销售价格攀升

（1）综合指数逐步攀升。综合物业平均价格为 2980.97 元/㎡，与去年2808.91 元/㎡比较，涨幅为6.13 %；综合物业平均价格指数为

1036.83点，比去年上升21.83点，涨幅为2.15 %。表明房地产市场总体形势处于上升的态势。

2001年四个季度中，住宅、写字楼价格指数情况如下：

类别

第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

住宅

1048.25

1061.05

1062.48

1063.54

写字楼

1018.25

1016.99

1019.89

1019.56

综合物业

1029.86

1036.82

1038.74

1041.9

（2） 住宅价格稳步增长。四个季度住宅平均价格分别为2035.67 元/㎡、2060.53元/㎡、2063.24元/㎡、2101.86/㎡，呈现出逐步攀升的态势。全年平均价格为2065.32 元/㎡，比去年全年平均价格1983.5元/㎡，上涨4.1% 。

● 普通商品房均价为2400元/㎡，由于现在住宅品质、设计、配套等方面差距不大，因此价格与地段的正比关系明显。地段好的价格高于均价，地段差的低于均价。

●经济适用房均价在1500 元/㎡左右；销售情况稳中有升，走势良好，滨江苑、百布亭、华锦花园及香港路公务员住宅因地段较好，又价位适中，供不应求。

●别墅、高档公寓均价达到3800元/㎡，较去年上涨2.7 %，更主要的是销量也增长了20 %，成为市场中新的亮点。

（3）写字楼价格小幅提高。四个季度价格分别为 4081.25元/㎡、4076.22元/㎡、4087.87元/㎡、4086.51 /㎡，平均售价为4082.96元/㎡，较2000年上涨1.26 %。四个季度的价格指数为1018.25点，1016.99点，1019.89点，1019.56点。

2、存量房市场价格趋于稳定

因地理交通、城区经济发展重点的不同，各城区之间以及各城区不同地段之间的存量房市场价格平均水平均有一定的差异，但与去年相比，存量房价格趋于稳定。

根据交易资料的统计，2001年武汉市各城区存量房的交易价格均价如下图：

好地段的房屋交易价格高于最差地段房屋交易价格400元/㎡左右。（如：江岸区四级土地地段的存量房交易价格在1500元/㎡，七级土地地段的存量房交易价格在1050元/㎡左右）。

3、普通住宅、写字楼、商业用房的月平均租金分别为8元/㎡、 27元/㎡， 75元/㎡左右，分别比去年上涨4%，5%，7% 。

三、 楼市特征

1、房地产开发的区域分化十分明显

开发企业的投资紧紧跟随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，越来越多的开发企业趋之若骛地在某几个热点地区聚集，并加剧该地区的竞争。而那些市场不很景气的地区无法提起开发企业投资的兴趣，无人问津。造成的局面是热点越来越热，非热点毫无起色。例如徐东地区、南湖地区、后湖地区，已成为众多开发企业逐鹿的地方，而原本就不具有吸引力的地区，如：长丰、青山等地区，由于长期缺乏人气，越来越被市场冷落。江汉区已取代江岸、武昌等区成为目前武汉市房价最高、高档楼盘最集中的区域。

从近年来的“武房指数”变化上可以清楚地看到这一现象。

江汉区的后来居上，我们认为是地区经济的繁荣和市政建设的完善带动了房地产市场的发展。特别是“金融一条街”的高档写字楼，建设大道和沿线配套设施的建设，如，西北湖广场等，使江汉区的交通和休闲环境大为改观，给该地区带来了旺盛的人气。因此，今后该区域内的房地产特别是住宅预计仍将以中、高档住宅为主。

2、规模型住宅区不断出现

投资额度明显加大，大型住宅社区显露头角。东西湖的金银湖地区、江岸的后湖地区、武昌的南湖地区等大型住宅社区的开发和销售今年均有上佳的表现。以金银湖地区为例，该区拥有我市规模最大的住宅小区常青花园，今年全国房地产开发企业领头羊“万科地产”斥巨资拿到该地区2000亩土地的开发权，将在这里打造其著名的“城市花园”系列；建筑面积为20万平方米的高尔夫城市花园也将在金银湖畔建设，与此同时黄金海岸和恋湖家园已经在金银湖畔开盘。

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