小区业主违章搭建 物业管理企业可否诉请拆违——上海市物业管理

案例：上海某小区业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚,违反了小区业主临时公约,被小区的物业管理公司告上法院。一审法院判决,郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某上诉至二审法院,二审法院经审理认为,物业管理公司要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求,与法无据。故撤销了一审法院的判决,驳回了物业管理公司的起诉。郭某对物业管理公司主张的事实并无疑义,一审法院也予以

维普资讯 http://www.77cn.com.cn

圈

小区业主上海市物业管理行业协会案例讨论纪实特约记者/李案例：上海某小区业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚，违反了小区业主临时公约，被小区的物业管理公司告上一

展

区。违章搭建不仅破坏了小区整体划的规划，也影响了其他业主正常的

物业管理公司没有执法权，只能向有关部门反映或向法院提出诉讼。 以前我们公司类似的诉讼是胜诉的， 但现在很多是被驳回的。物业管理公

采光、通风，甚至安全，对物业管理

公司的管理也有较大的负面影响。上海市人大出台的《上海市住宅物业管

法院。一审法院判决，郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某上诉至二审法院，二审法院经审理认为，物

司一般是根据业主 (临时 )公约或装修协议来诉讼，这些格式文本一般都有禁止违章搭建的约定。但现在法院

理规定) )中，对违章搭建作了禁止性的规定。

业管理公司要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求，与法无据。故撤销了一审法院的判决，驳回了物业管理公司

根据上海地方法规，物业管理公司只能制止、劝阻违章搭建行为，制止无效的 2 4小时内向业主委员会和有关

普遍认为，应由有实际权利受到侵害的业主或业委会进行诉讼。因此，物

业管理公司最为困惑的是，在前期物业管理期间，如果尚未成立业委会，而

的起诉。郭某对物业管理公司主张的

行政管理部门报告。对于在建过程中的违章搭建，区县房地产行政主管部门可以代为改正，对于已经建好的，可以申 请区县人民政府组织强制拆除。由于但

事实并无疑义，审法院也予以确认。一 本案争议的焦点在于，物业管理公司在未得到业主大会授权的情况下，是否能够作为诉讼主体来起诉业主。 2 0峰 7月 6E,针对目前物业 06 l管理企业与业主的诉讼中出现的一些

物业管理公司没有诉权，行政机关又不能及时处理违章，物业管理公司就无计可施了。

政府主管部门管理力量薄弱，执法体制不健全，管理起来力不从心，从而造成违章搭建日益蔓延，成为小区管理的一个顽症。

此类案件的司法实践与理论分歧李景华法官 (海市第二中级人上民法院) 2 0年 3,: 02月

上海高院有一

问题，特别是业主违章搭建问题，上

个关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解释》规定业主违反业主公约，

海市物业管理行业协会、上海律师协会组织有关专家、律师、法院法官在

物业管理企业的无奈与困惑张剑 (上海陆家嘴物业管理有限公司法务 )物业管理公司之所以关心：小区业主违章搭建问题，是因为对业主的违章搭建行为，政府部门往往是

和物业管理合同的，在业委会成立之前，相关业主可以作为原告进行诉讼；在成立以后，由业委会作为原告进行

上海市建纬律师事务所召开案例研讨会。与会人员结合法院判例，对物业

管理企业可否诉请拆除业主违章搭建问题展开了讨论，并给物业管理公司 提出了一些可行性建议。

诉讼。但没有规定物业管理公司可以诉讼。到 20年 6月，高院的《 03法院适用问答)对业主违反业主公约进行 )违章搭建的行为，谁有权诉讼这一问题，高院认为由于物业管理公司不是相关权利义务的承受主体，所以一般无权进行诉讼，而业主委员会是可以

开罚单给物业管理公司，而不管公司是否尽到告知的义务，是否有强制执法权。另外，物业管理公司参加行政主管部门的评比、行业协会的测评，小区有无违章问题往往是一个重要的考量标准。

住宅小区违章搭建现状

蔡兴发 (上海市物业管理行业协

会会长)现在，:违章搭建问题在小区比较普遍，特别是一些开发较早的小