房地产经济与开发经营

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第1章1 地产房济经开与经发营讲主高拥

军

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教学基本要【】求1. 了解房产地的概念特征、、型与房 地产类业概念；的了房地解投产资有的关 识。 2知 了解.中国现的土行制度地掌，房地 产握开发土地使中用权的让、划出拨与体集土 地征的用等有关识。 3. 了解房地产开发的有知制关与度策政 掌握城市规划对房。产开发地影响的。 . 掌握4房产地估的概价、估念价必要 性、的房地估价的实施过程。

产

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学 重 点】 1.房习地产概念的、房产直地投资与房接 地产间投接。资 2.国土有使地用权出的让与拨划有的关 识知 。3房.地产开发程的与规序管理划对房地产开 发影的响。 .4房产估地价有的关概、房地产价格、念 地产估房的原价与则方法、估报告的编 价写。

11.1

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地产房概述1 11.1. 地房产的整概体 念一()一地房的产义：定地房产是指地土、 建物筑及其它上定着地。包括物地和土建 筑物大部两。 二()房产地的要性重：地产房不是最基 仅本的活生资料，也是基最的本产要素生在 。场市济中经房地，还是一产商品，种人是 投资们业置良好的对象在。一总财国富，房中地 产往往大部占分一般，为0%67~%。房0 地产常通是家庭财也产最的主部分。要

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(三)房产的实地、物益和权位 房区产可视地实为、物益权和区位者 的结三。合1 .实是房物地中产看见得、得摸着的 部。分 .2权是房益地产中无形的不、触摸 可的分部。 3区位是指.地上某一事物与球他事 物其空间方位在距和上离的关系

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(。四房)地产存在形的态房地 产然包括土虽地建筑和物大部 分，两并不但味着只有意地与建筑物合成土一体 才被称为时地产房单，的纯地或土 纯的单建物筑属都房地产于，是房地产的 一存种在态。形

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1.1.12 土地与建物筑的概念( )一土的地概念1.房 地产估价的中土地定 义指地球的是表面及其下上一范定内围 空的间。具体一家土的地围范可为3分层：()1地面 (2;地)面上以一范定内的空围(简间称 上空地间；())3面地以下定范围内一 的空间(简地下空间)称。

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.2土利用所地的限制 (1受)土权地的力设以及行置使的限：制国 中大陆目主要前所有权有、使用、权租赁权、押 权抵、典、权役权。其地，中有权属所于物自， 其权余于属他权物。物权是对他人之他所拥物的 有权，利对是有所权的限制。华人中共和民国法民通则规定 ：所有人不的埋藏明、隐藏物，物归国家所 。 有(2房)产地相邻关系的限：在现制实，主 要存中2类相在邻系：①关通风、采、排光、排污水的相 关邻。②系险情危害的相关

邻系。 ()土3使用管地制：从土地使用管来看， 主要制是地转为耕非地耕、农用地转建为用地设以 城及市规。划

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3.对一土宗地基本认识的( 1坐落)。包括处的区所和具域地体 点，。 2)面(积。此为依确认的法积面，常 通平以米方表。示(3 )状形通常用图。说明来 。()4至。四其对述的顺序最描好为东 、南西、北、 (。5)势。地括包势高地低自、然排状 况水、洪淹没水能性可。等( )周围环6、景境观。常用通片图来 说明。

(7)利用现状。

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括现状用途；包 8)房(产状权况。(9 地)质和文状水。包括地基况承的载力 、下地水位的度等。 深(10基础设)施备完程和度地土整程平度 1()土地使用1制。管 1()2他其如临。商街用业还需地了解要 其街宽度和临度，农深地还需用要解其上了 、排水壤和灌溉等。

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二)建(物的筑念 1概建.物筑定的 建义物是筑指工人建而成筑由，筑材 料建建筑、配件和设备构如给排水、(卫生、燃 、照明气空、调、梯、通讯、防电等灾 设)等组备的整体物，成括包屋和房构筑 物两大类

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2。.对建筑的物基认识本包括 列方下：面坐，落面，层数积和 度，结高，设构备，修装，共配套设施公完 备程，平度布面置外观，建，成月年 ，修维保、养情及完损程况，利用现状度，产 权状况其，他

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11.。13.房地 产的特征类型 (与)一地房的特产 性地产的特房性要有主1个：0 1()可不移性动；2()一无独二性；3)( 寿命长性久(;4数)有量限；性5() 途用多样；(性)相6互影性响(7;)受 易限制性；()8值高价大性(9);难变 观性以；(0)1保增值值。

性

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()房地产二类的 主要有型4种 (1):用按途划分； 来()2开发按度程来划； 分()3是按否产生收益划分； 来(4按经)营使方用来式划分。1

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按用.途划来分的类型主要分，为下1列0:类1) 住房地居产2;)商房业地；3)产办 公房产地4;)馆旅房产；5地餐)房饮地 产6)娱；乐房产；7地工业和仓)房储地产；8 )农业房地9)产殊用途特地房产；01综) 合房地产，指是有两种或两种具上用以 途房地产。的

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.按开发程度来划2的分类型，要分主为列 下类5: 1生地) :)2毛地： 3)熟： 地4在)建程 5)现房(含土地)工