世联-大连亿达软件园国际新城项目整体定位报告2005

谨呈：大连软件园开发有限公司

2004 GW-44

大连亿达软件园 国际新城四期项目定位报告

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2005.8

目标及限制条件目标及限制条件 地块解析 项目价值挖掘 项目发展战略

城市层面 区域层面 地块层面

客户定位形象定位 产品定位

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项目目标及限制条件项目目标 充分利用地块价值 合理控制开发风险

项目限制条件 预计06年初开工，06年上半年入市 总体开发周期控制在2年左右 楼面地价按2000元/M2计算，综合建安成本为2100—3000元 /M2 区域对本项目要求 与软件园整体发展阶段相匹配 进一步完善园区的居住功能，从而提升区域价值

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地块解析目标及限制条件 地块解析 项目价值挖掘 项目发展战略

城市层面 区域层面 地块层面

客户定位形象定位 产品定位

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地块基本信息经济指标： 占地面积：9万m2(西南 1万m2小地块建小学) 容积率：2.0 建筑面积：16—17万平米 交通状况： 北临城市主干道五一路 东面是西南路，但是中间 隔着山体和净水厂 计划从地块西南角打通和 西南路的连接

后山

四 期

项目

数码广场

旅顺南路

中山路 学苑广场5

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地块现状地块构成： 北面的大地块是主要的住宅 可建地块，西南小地块计划 修建小学 计划修建的与西南路连接的 道路将从两地块之间穿过， 将两地块分成居住区和教育 配套区两个相互独立的区域 地块四至： 二面环山，南面为旧住宅楼， 西面为马场和肉联厂，北临 城市主干道五一路 地块现状： A地块正在拆迁，只留下了 待拆的肉联厂和有保留价值 的大树、林荫架；B地块已经 是空地

五一路 A 8万平米 旧住 宅楼

山体 净水厂

山体 B 1.24万平米 西南路

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项目价值挖掘目标及限制条件 地块解析 项目价值挖掘 项目发展战略

城市层面 区域层面 地块层面

客户定位形象定位 产品定位

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项目城市价值

项目城市层面价值：城市西拓，绿色硅谷核心区，软件产业的带来的高收入产业人口和区域环境建设大连城市规划——西拓北进产业 西拓到高新 区、旅顺 北进到甘井 子 结论 高新产业 加工制造 业 环境 海景、山 景和绿化 污染严重

处于城市西拓第一站带 给本项目的利

好： 使本区域成为高端项目向 城市外围扩展的主导方向 城市西拓带来的大量迁移 人口为本项目提供大量的 潜在客户 处于“绿色硅谷”核心 区带给本项目的利好： 高新产业的发展带来区域 环境和氛围的持续改善 高新产业带来大量有购买 能力的产业人口 高新产业带动区域知名度 和接受度的迅速攀升

西拓

老市中心

在城市扩张的两个主导 方向中，本项目所处的 西边在产业和环境方面 都优于北边

产业规划——建设绿色硅谷 到2010年，大连市规划将旅顺 南路建成中国“绿色硅谷” 其中本项目所处的由家村软件 园和七贤岭高新技术产业基地为 “绿色硅谷”的核心区

高新产业带来区域价值的 持续、大幅提升

城市规划使本项目处在城市西拓的第一站 产业规划使本项目处在一个很高的发展平台——绿色硅谷核心区本报告是严格保密的。

项目区域价值

区域价值的一个现实：购房者对区域价值有清楚的感知，但对软件园认知度不高感 知 度

消费者在软件园购房价值取向

对软件园价值感知度 不高

对软件园的区域界定 不清楚，将软件园与学 府看成一个概念居住 环境 感 知 度 学院 氛围 产品 品质 亿达 品牌 软件 园

认为软件园的产业和 引入的企业与自己的实 际生活关系不大

购房者感知到的区域价值

购房者对区域价值有明 确的感知人文 氛围 居住 环境 教育 资源 升值 前景

虽然购房者对区域四大价值有清楚的认识和体会，但是没 有将之与软件园建立联系，从而造成对软件园认知度不高本报告是严格保密的。

项目区域价值

项目区域层面价值1:浓厚的人文氛围园区内工作人员是高知的

感 知 度

购房者感知到的区域价值

目前软件园内共有204家中外高科技企业，其中外资企业占1/3,世界500 强18家 园区内有大量来自世界各国的外籍工作人员，其中外籍高管有300人左右 目前软件园内工作人员共有3万余人，其中软件工程师占50%以上升值 前景

人文 氛围

居住 环境

教育 资源

园区内住户是高知的 学清园、知音园住户里面85%以上都具有大学本科文凭 从国际新城目前成交客户来看，65%以上具有大学本科文凭

园区内及周边丰富的人文资源 国际标准的九年制双语学校 与新加坡“爱儿坊”合作的双语幼儿园 IT经理人俱乐部 周边汇聚了大连的6所知名大学和一个研究所 园区内已经形成的纯净的人文氛围

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项目区域价值

项目区域层面价值2:良好的居住环境大连软件园的建设理念

感 知 度

购房者感知到的区域价值

从2001年开始，大连软件园在

全国率 先倡导“社区化”建设理念 大连软件园提出了建设"集工作、生活、 商务、休闲为一体的软件社区"的口号升值 前景

人文 氛围

居住 环境

教育 资源

大连软件园的规划理念 “四区一园”的整体规划理念：软件 及教育产业区、信息服务产业区、综合 商务区、生活配套区和森林公园

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项目区域价值

项目区域层面价值3:丰富的教育资源

感 知 度

购房者感知到的区域价值

人文 氛围

居住 环境

教育 资源

升值 前景

国际标准的九年制双语学校

“爱儿坊”双语幼儿园

周边众多的大学和研究所本报告是严格保密的。

项目区域价值

项目区域层面价值4:

区域带来的住宅高价值和巨大升值前景感 知 度园内园外住房价格比较

购房者感知到的区域价值

7000 6000 5000 4000 3000 2000 5300 , 4500

6500

6200

人文 氛围

居住 环境

教育 资源

升值 前景

1000 0

国 际 新 城

, 4600

书 香 园

康 派

幸 福 E 家

人 4000 , 才 硅 公 谷 寓 假 日

软件园内 软件园周边

国际新城均价走势

对比同期上市的项目，区域 内与区域外住宅价差达到 1000元左右。除去亿达品牌、 产品品质带来的溢价，仅软 件园区域价值带来的溢价大 约就在500元/m2左右 从国际新城的价格走势来看， 软件园内项目升值潜力巨大

6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 03。1 04。4 3600 4000 4800

5400

5600

6000

05。113

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项目资源价值

地块自身资源在软件园内具有相对优势：软件园入口、坡地资源、静谧的氛围

区位优势： 从五一路进入软件园的门 户 距离软件园核心去1.5KM 自然资源优势： 东北、东南两面靠绿荫覆 盖的坡地 北面也有绿化带与五一路 相 …… 此处隐藏：2208字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……