金隅万科城购房投资测评

金隅万科城购房投资测评

中国房地产指数系统 项目购房投资测评

金隅万科城购房投资测评

测评结果：A A【价格较具优势，适合自住型需求的首次购房人群】

金隅万科城位于昌平区中心区域，临近八达岭高速公路，昌平轻轨的开通使交通更为便捷；周边生活配套

完善，北侧是昌平公园，附近有奥运体育场馆，环境优越；户型设计经典，市场定位精准，开发企业为行业翘 首，知名度高；在综合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、收益法对其进行测评，结果显示，11 月项目平均价格低于测评价格5.8%，具有一定竞争优势，因此我们将金隅万科城评为AA级。

目前项目价格比测评价格低5.8% ，定价有一定优势。

基于中国房地产指数系统样本，我们选取3个项目作为可比案例，在分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市

场比较法、收益法进行测算。 1) 市场比较法测算项目价格：17164元/平方米 2) 收益法（净收益不变模式）测算价格：6463元/平方米 3) 收益法（典型投资者收益模式）测算价格：18799元/平方米

综合当前市场现状，确定金隅万科城在价值定义和测评假设限制条件

下的测评价格为17982元/平米，每平米与销售均价相差982元。

套总价145万元左右，适合自住需求的首次购房人群。 金隅万科城型基本信息

金隅万科城的主力户型是85平米的两室两厅一卫，按20年贷款计算，

主力户型 85平米

首付款（30%）为43.5万元，月均还款6800元。按照房屋贷款占家庭收户型结构 2室2厅1卫

入30%比例计算，购买该产品家庭年收入预计在30万元左右。 销售价格 17000元/㎡

从租金角度看，周边同类产品租金基本在2300元/月水平，按年空置单套总价 145万元

率5%，年运营费用8%计算，每年纯收益约2.41万元，但项目正处于昌平首付款（30%） 43.4万

城区中心，背景又有大学城，该地区整体消费实力较强，临近昌平公园和按揭贷款 20年

体育馆，因此也适合看好区域发展前景的投资者，通过转售房产，获取可按揭方式 等额本息

月均还款 6400元/月 观的权益资产升值收益。 核心优势： 交通：金隅万科城紧邻地铁昌平线鼓楼站，可方便快捷到达城市核心；

项目周边分布八达岭高速、南环路等城市主干线，同时9345、345快、919快等多条公交线路途经项目，快速连接北京中心城区。

环境：金隅万科城项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间。

企业实力: 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，金隅集团，综合实力位居全国同行业第四，而万科企业股份有限公司是中国最大的专业住宅开发企业。

风险提示：中央相继出台的调控政策以及未来房地产税出台的利空，

会抑制了部分投资性需求，同时考虑政策效果对于市场影响的滞后性，销售可能在未来一段内受到影响。

说明：“中国房地产指数系统项目购房投资测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，

金隅万科城购房投资测评

中国房地产指数系统 项目购房投资测评

目 录

金隅万科城购房投资测评 ...................................... 1 一、 项目基本情况 ............................................ 3

1.1 基本指标 ........................................................ 3 1.2 区域环境 ........................................................ 3

二、 测评技术报告 ............................................ 4

2.1 市场比较法测评项目价格 ........................................... 4 2.1.1 可比案例选择......................................................................................................... 4 2.1.2 比较因素条件说明 ................................................................................................. 4 2.1.3 编制比较因素条件指数标准 ................................................................................. 5 2.1.4 价格计算 ................................................................................................................ 7 2.2 收益法测评项目价格 ............................................... 7 2.2.1 净收益每年不变模式测算 ..................................................................................... 8 2.2.2典型投资者收益模式测算 ...................................................................................... 8 2.3 项目测评价格确定 ................................................. 8 2.4项目主力户型测评 ................................................. 9 2.4.1 户型基本情况......................................................................................................... 9 2.4.2 主力户型分析......................................................................................................... 9 2.4.3主力户型测评结果 ................................................................................................ 11 2.5 项目核心价值测评 ................................................ 11 2.5.1 交通条件 .............................................................................................................. 11 2.5.2 产品设计 .............................................................................................................. 12 2.5.3 企业背景 .............................................................................................................. 13 2.5.4 核心价值测评结果 ............................................................................................... 13 2.6 测评结果确定 .................................................... 13

说明：“中国房地产指数系统项目购房投资测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，

金隅万科城购房投资测评

中国房地产指数系统 项目购房投资测评

一、 项目基本情况

1.1 基本指标

表：金隅万科城基本指标说明

项目名称 开发企业

金隅万科城

住宅

京房售证字(2008)144号、京房售证字

北京金隅万科房地产开发有限公司 预售许可证 (2009)194号、京房售证字(2009)348号、京

房售证字(2010)72号

行政区 昌平 方位 西北 典型板块 具体位置 占地面积 (万㎡) 绿化率 容积率

户型 装修情况

主力户型 交房状态

昌平-轻轨沿线

环线

六环外

物业类型

地理位置

项目位于昌平区南环西路以南，永安路以东、振兴路以北、创新路以西区域。

20 30% 2.9

85平米

2室2厅1卫1厨

精装修

建筑面积 (万㎡) 总套数