上海青浦港隆商业项目PPT2014

上海青浦港隆商业项目

项目本体分析——项目四至

本项目西临世纪联华，城中北路，北临盈港路，南临已建成的住宅小区，东临东大盈港，另有 倪家浜穿过项目地，两条主干道金角位置被世纪联华占据，对项目商业物业发展有所影响。

世纪联华

已建部分

未建部分

项目区域

主干道

项目本体分析——小结

本项目立地环境小结资源内容 城市等级 立地条件 项目位置 项目规模 现实状况 上海下属区县，距离上海主城区较远 项目包含住宅，写字楼，商业，发展前景良好 居城区中心约1.5公里，属于城区核心地带 综合体项目 评价 一般 良好 良好 良好 对商业发展的支撑与制约 经济基础一般，消费能力一般 可以按照市场空间有计划开发商业 有较为丰富的客源资源 各业态进行互补，对于商业十分利好； 但已建成部分形象较差

交通资源产业资源 消费资源

紧邻城市主干道近端无大型产业存在，但区域存在产业资源，写字 楼较少 区域为核心居住区，居民日常消费较多

良好一般 良好

方便车流、人流导入未来项目会有写字楼入市，期待会对商 业提供一定商务人群 主要的消费来源，本项目住宅入市会有 消费人群聚集 未来消费的关注客群之一，通过家庭消 费可延伸出儿童类消费 游客对项目的支撑有限 对滨水商业的未来价值有所提升 对新事物有需求，但接受度有限

客源资源游客资源 自然资源 时尚度

区域内有6所学校，教育资源丰富非典型旅游区域，游客数量有限，区域仅曲水园和 城隍庙是旅游景点 临近东大盈港，有自然景观优势 整体水平较低，对品牌认知度有限

良好低 良好 一般

宏观经济

青浦区为上海市下属行政区。总体布局形成“三轴、六片、四心” 发展结构。本项目位于中片发展主轴上， 宏观区域位置向好。

GDP增速看，青浦区房地产处于高速发展阶段，而从人均GDP看，青浦区房地产处于减缓发展期，说明青浦 区整体房地产发展不均衡。

青浦目前人均GDP10028美元，正处于业态转换阶段。

显著的人口导入型地区，常住人口增长较为稳定。

边际消费倾向较低，处于人的基本生活保障消费阶段，城镇居民已经跨入了小康阶段。

结论：青浦经济发展势头佳，但整体房地长市场发展不均衡。本项目宏观区域位置较好，具有先天优势。

整体概念定位诠释

环境项目拥有休闲广场，周边居民休憩的 首选之地

办公

GreenVitality 目标

Global

甲级写字楼，彰显项目品味态度

业态项目内业态以餐饮娱乐为主，零售 业也较为丰富，吸引了大量有活力 的消费群体

Luxury

居住对具有国际水准、精品住宅区的 需求不断增加

生

活方式大众对美食，身体健康，精神健康的 需求不断增加

Health

Activity

商业对具有差别性以体验·生活为中心 商业·休闲设施的需求不断增加

改善原有地区的形象,建设

环境优美并拥有国际水准的

生活空间以及现代化的商业活动区域

属性界定

本项目属性界定属性界定 周边现状描述 项目位于上海市青浦区青浦新城中心区域，离 区域商业核心1.5公里。 属于青浦发展的居住区域，区域内有大量的常 住居民，消费需求以核心商圈为主。

未来发展展望 未来周边以及项目内部规划有住宅，会有大量消费 客流集聚； 新老住宅区并存，人口集中，并且有向高端住宅区 域发展趋势； 区域核心商圈商业饱和，有外扩需求，本区域是直 接受惠区域。

区位属性

位于城市主干道盈港路和城中北路交汇处，同 时滨临东大盈港，地理位置较佳。 分为独立的两个商业区域，联动性受到限制。

项目区域的城市连接性强； 作为城市综合体涵盖住宅、写字楼以及商业，形成 规模效应。 规划前景及地块自身条件，为项目商业功能的成功 提供基础。

缺少商业金角位置，被世纪联华占据。

项目属性

已经建成部分的形象较差，目前为烂尾楼状态， 对项目将产生负面影响。

目前项目周边有成熟居住人群，居住氛围尚可， 同时周边1km近端没有大型商业作为补充，对 于唯一性的塑造十分有利。

商业氛围较好，未来周边1km内无直接竞争项目。 人群对于商品品质的敏感程度逐年提升，同时对于 品牌的要求也在稳步上升。本项目可顺应此趋势在 市场占得先机。

乐=享受 活=生活

结合广场全业态覆盖

LE LIFE PARK(乐活购物公园)

倡导休闲愉悦的生活体验

主题定位

购物+餐饮+娱乐+服务

中高档商业体

集美食餐饮、时尚购物、休闲娱乐为一体的业态全覆盖式社区级商业中心 从早到晚不停歇的时间全覆盖式社区级商业中心

LE LIFE PARK

主题定位诠释一线主题

LE LIFE PARK 乐活购物公园乐动静之间，乐享其成

主题分解

活生活主场，日夜兼成

主题诠释

开发策略

一期商业，打造以“乐”为主题的 商业中心，大量设置餐饮娱乐业态， 引入能够延长营业时间的业态，打 造24小时的娱乐目的地。

二期商业，打造以“活”为主题的 生活中心，注重生活品质的打造， 吸引消费客流。

主题定位示意

主题定位示意

一期：

社区邻里中心

乐动静之间，乐享其成

我们塑造的不是一种娱乐元素，而是一个乐活圣地。

主题定位示意

二期：

品质生活中心

活生活主场，日夜兼成

我们塑造的不仅仅是一个购物场所，而

是一种健康、轻松的生活方式。

业态功能定位

一期商业以“乐”(娱乐)为主题，围绕主题辅以相关业态：一线主题 二线主题 分类功能 对应业种

乐食：包含本地特色餐饮、休闲餐饮、快餐等 乐娱：包含休闲娱乐功能

广场餐饮、特色餐饮、休闲餐饮等 KTV、足浴足疗、棋牌室、网吧等 运动类服饰、母婴用品等

乐活

乐(娱乐)

乐购：包含专业店、零售店等

乐享：包含生活配套、美发美甲等 乐居：包含住宅、写字楼

各类修理、美发美甲、洗衣店等 精品住宅、写字楼

业态功能定位示意

功能定位：配套、新潮、时尚 主力业态：KTV+大型餐饮 业态列举：零售(母婴用品等); 餐饮(大众化餐饮，火锅等，客单价低于100元); 娱乐(KTV); 服务配套(洗衣店，房产中介，美发美甲，便利店等)。

业态功能定位

二期商业以“活”(生活)为主题，围绕主题辅以相关业态：一线主题 二线主题 分类功能 对应业种

活食：包含本地特色餐饮、休闲餐饮、快餐等 活娱：包含休闲娱乐功能

休闲餐饮、日韩料理、特色餐饮、烘培等 影院、电玩室、桌球等 男女服饰、快时尚等

乐活

活(生活)

活购：包含精品店、快时尚等

活享：包含服务配套等 活居：包含住宅、写字楼

宠物店、金融服务、美容spa等 精品住宅、写字楼

业态功能定位示意

功能定位：时尚、品质、生活 主力业态：餐饮+娱乐 业态列举：零售(精品店，快时尚); 餐饮(休闲餐饮，甜品烘培，特色餐饮); 娱乐(影院); 服务配套(各类培训，美容spa)。