从两次信贷调控看金融政策对房地产市场的影响

从两次信贷调控看金融政策对房地产市场的影响

从两次信贷调控

看金融政策对房地产市场的影响

■文／曹福明

经过２０多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的基础性、先导性、支柱性产业。据测算，２００３年房地产业对ＧＤＰ增长的贡献率为２．５个百分点，２００４年近３个百分点。有些城市房地产业对ＧＤＰ的贡献率达到５０％以上。这表明，我国ＧＤＰ增长对房地产业的依赖程度较高。

房产经济与金融业的关系

１．房地产业的发展需要金融业的支持和配合。据统计，目前中国房地产开发项目的平均投资额约为１０００万元左右，开发商的资金来源大体上说通过如下渠道：（１）银行信用或直接向银行贷款，或者通过商业票据贴现融通；（２）商业信用，这主要是拖欠施工城建单位的合同款项；（３）预收货款，主要是消费者购房

消费可以提前得到实现。

２．房地产业的发展推动着金融业的

业任何一业的发展态势都构成对另一业荣败攸关的影响。…。

霎嚣举篇巍曩薹案鬻美雾蒺主萎戮筹激笺．星嚣囊房产市场的两次金融政策调控……～…一…～……

金渠道中，银行借款是主要的，占绝大部分，而自由资本所占比例很小。因为房地产投资周期较长，资金回收慢。一个房地产项目的开发过程从购买土地使用权、申请立项、平整场地、设计、施工到竣工验收要经历一个比较长的时间。另外，销售还需要一定时间，如果市场不景气，那么销售时间甚至比开发时间还要长。如果没有金融支持，企业就会发生基本周转困难甚至发生财务危机。从国内外的情况来看，银行贷款普遍是房地产企业的一项重要资金来源，大约占企业开发投入总额的３／４—２／３。中国房地产开发企业资金来源中银行贷款约占７０％一８０％。住房信贷在支持住房消费方面也发挥着重要作用。国际上房价比约为３：１至６：１，（国内这个比率要更高一些，平均大约为７：１至ｌｏ：ｌ，个别城市有的甚至更高）。借助于住房消费信贷，家庭的住房

５２浙江经济２００５．１５

保证金融资本的安全性和流动性的前提下，实现最大限度的盈利性。这就要求金融业建立健全贷款安全保障体系，建立

（一）两次金融政策调控的内容针对１９９２年一１９９３年的经济过热，尤其是房地产过热现象，中央制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针。１９９３年８月１６日，国务院批准了当时国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知，其中第五条有关加强房地产开发投资的管理中明确规定：“（１）房地产开发投资必须纳入国家固定资产投资计划，未纳入计划的，银行一律不得发放房地产开发贷款。（２）房地产开发贷款必须纳入国家信贷计划和固定投资计划，人民银行和国家计委将重新核定房地产信贷规模计划，由人民银行下达有关专业银行；根据房地产投资计划，由国家计委会同各专业银行将投资贷款切块下达给地方，实行限额管理。”这是我国首次利用金融工具调控过

信用担保和抵押担保相结合的贷款担保机制。而房地产商品的特殊性，使其十分符合金融信贷担保的要求。因为房地产属于高价值的不动产，且随着社会经济的发展具有较强的增殖性，投资房地产能够使货币资金在通货膨胀时期得到保值和增值。因此金融资本参与房地产开发，既安全可靠，又可获得较高的收益。

随着金融业向房地产的渗透加深注入资金不断增加。房地产业与金融业的联系越加紧密。同时房地产业与金融业的发展又都要受到金融周期、国家产业政策、货币政策及其他各种法律的、行政的干预等因素的影响，在这些影响之下，房地产业与金融业任何一产业的荣败都会导致另一业的荣败，房地产业与金融

万方数据　

从两次信贷调控看金融政策对房地产市场的影响

热的房地产市场。

近几年，房地产市场又有过热的苗头。２００３年６月１３日，中国人民银行颁

的供给，进而调整房地产投资结构。

３．调控目标有所差异。尽管两次调控的基本目标都是为了给过热的房地产市场降温，化解金融风险，但侧重面有所不同。第一次调控主要是为了抑制增长过快的房地产投资，控制投资规模；第二次

己开发能力有限，银行提高准入门槛，房地产企业急于融资，双方就很有可能强强联合。对非房地产企业来说，进入房地产行业的门槛反而低了。笔者建议银行在对拿土地进行合作开发房产的企业所建成的楼盘提供住房按揭贷款时，适当提高贷款的门槛、成本，限制其发展和扩

发了《关于进一步加强房地产信贷业务

管理的通知》（１２１号文件），开始实现对房产市场的第二轮金融调控。新的房

地产信贷政策主要有四个方面的变化：

（１）提高了开发企业入市门槛，对开发商的实力和资信提出了更高的要求。一是开发商的自有资金不能低于总投资额

调控主要是调整投资结构，通过信贷政

策控制高档房的开发，积极支持中低档房的开发，使房地产市场能够持续、稳定和健康发展。

４．调控运用的金融工具不同。第一次调控主要运用的是一般性金融工具，即收缩性金融政策，通过对资金供给量的控制，强调投资贷款的计划性；而第二次调控则不同，在没有通过对商业银行的贷款进行总量控制的情况下，通过对房地产生产信用和消费信用的控制，即对

大，而对开发商自行开发建设的贷款申

请，则给予一定的优惠。

３．制定切实可行的实施细则．使政策

的３０％；二是控制建筑施工企业的贷款

用途，防止其给开发企业垫资；三是对现房才能发放按揭贷款；四是房地产贷款只能用于本地区的房地产项目。（２）提高了高档房、别墅、商用房和买多套住房的购房成本，这类购房贷款按照现行同档同期一般贷款利率执行，同时提高多套住房包括第二套住房的首付款比例。ｆ３）支持向中低住宅开发项目提供贷款。（４）对土地储备机构的抵押贷款进行限制，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年。２００４年４月１１日央行宣布从２００４年４月２５日起金融机构存款准备金率普遍上调０．５个百分点，而后于４月２７日国务院下发通知，将房地产开发固定资产项目（不含经济适用房）资本金比例从２０％提高到３５％及以上。２００４年１０月２９日，央行上调存贷款利率０．２７个百分点。央行对信贷政策作一系列调整，是用经济的手段调控房地产市场，用金融杠杆来引导规范贷款投向，引导消费者理性购房。

（二）两次金融调控政策的比较

具有可操作性。一是制定“高档房”界定标准。最近对“高档房”的标准用了三个指标，比如对容积率的界定为小于１，事实上一个项目往往由多、高层、排屋、别墅组成，其组合容积率一般都要大于１，这样就不如直接定义排屋、别墅为高档房；至于面积和房价，各地区情况不一样，应由当地政府界定较合理。二是“购多套住房”的确认问题，尤其是对“卖旧换新”确认问题。“卖旧换新”者产生的交易，通常是先买新房后卖旧房，存在一个时间差。这类交易者本质上不是拥有多套住房。因此，在实际操作中不能视其为“购多套住房”，否则将对改善居住条件的居民较大的影响。

４．加强金融管理。实行差别化房贷政

信贷结构和信贷条件提出具体要求，以

达到控制资金流向的目的。

５．调控力度的差异。第一次调控由于正处于由计划经济向社会主义市场经济的转型时期，对市场经济规律的认识不深，因此，调控带有 …… 此处隐藏：2298字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……