同策2012年01月上海保利叶语2-3月营销方案

保利叶语2-3月营销方案2012.01 同策咨询

报告目录

货量盘整 推案策略

推广策略

货量盘点

公寓存货盘点公寓剩余货量 楼栋号 29 32 33 56 57 61 59 60 58 不可售 合计 可售套数 2 2 2 1 54 67 45 81 39 5 298 可售建面 251.62 240.74 203.15 81.11 5,967.01 7,185.85 5,297.10 9,101.93 4,609.96 634.51 33,572.98 可售总价 4,225,816.00 4,778,562.00 3,846,660.00 1,803,048.00 120,657,078.00 132,561,200.00 108,623,871.00 170,844,829.00 88,191,651.00 10,707,485.00 646,240,200.00

公寓均价：19257元/平米

存货量298套，货量充足，集中于后排无景观房源不前排高低区房源

别墅存货盘点别墅剩余货量 楼栋号 —— —— —— 合计 可售套数 4 7 18 25 可售建面 1,024.31 1,779.82 4,346.66 612,648.00 可售总价 33,758,790.00 58,285,490.00 117,354,682.00 17,564,017,200.00

串串： 19套 手拉手： 6套 别墅均价 串串27000-27500元/㎡ 手拉手：30000-31500元/㎡

别墅剩余25套，串串紧靠公寓，干扰明显，类独栋总价高，难以去化，双拼缺货

货量盘点后的思考 存货量大，且不具备价格优势，难以放量 产品供应类同，难以引起市场关注

全市价格至上，外围市场价格跌至冰点

我们的目标

2-3月销售目标：2.8亿元

引爆全城打响开年第一役在存货不具备出货优势的现状下，我们的应对策略是

推案策略

推案策略公寓：明星产品精装破冰，撬动市场 别墅：补货供应，新增少量优势房源

首推优势新品强势蓄客开盘

公寓推案推案目的

精装破冰，撬动市场

叶语首推62号楼精装产品，全新亮相吸引市场关注 填补当前顾村市场无精装产品供应的现状

切合项目周边配套成熟度，便捷生活拎包入住62幢产品货量配比户型 四房 两房 合计 套数 102 51 153 面积 12543.79 4410.65 16954.44 占比 67% 33% 100%

后排不具备景观优势， 四房占比67%,重点出货

区域精装市场分析 2-3月精装公寓供应量项目名称 香岛原墅 朗诗绿岛(尾盘) 琥珀臻园(尾盘)罗店

板块

2011年 去化量112套 190套 133套

可售存量 177套 2套 69套

新增上市量

价格 19000元 19500元 22000元

未来精装市场供应量减少55%

金地艺境(尾盘)象屿郦庭 路劲翡丽湾 远洋地产杨行项目合计

大场 淞南高境 南翔 杨行

853套201套 215套

88套310套 39套 100余套

17000元25500元 14200元 预计 21000元左右(楼板价11378元)

1704套

约785套

精装产品受市场认可度较高，但市场容量受到后期供应丌足的严重抑制

精装公寓市场分析 2011年8月至今竞品成交情况项目名称香岛原墅 朗诗绿岛 琥珀臻园 金地艺境 路劲翡丽湾 象屿郦庭

放量价格19000元 20000元 22000元 17000元 14200元 24000元

价格关系

板块均价

板块

精装标准3000元

总

价180-280万 200-320万 320-350万 130-280万 130-220万 190-320万

面积95-154㎡ 105-189㎡ 150-155㎡ 70-153㎡ 92-152㎡ 74-126㎡

成交套数

37

高于

16600元

罗店

3000元 4000元

38 35 853215 201

19000元

大场 南翔 淞南高境

2500-3000元 3000元 1800元

低于

18200元 24000元

当项目售价低于板块均价时，精装项目才能实现大幅放量

区域精装市场存在巨大的市场容量，但是在淡市下要实 现快速放量，价格还需在整体公寓市场拥有价格优势

必须：

树立在整体放量市场的价格优势 依靠市场份额的争夺取得放量

区域放量价格寻找项目名称路劲翡丽湾 美兰湖中华园 盛高香逸湾 万业紫辰苑 远洋7号

面积92-152㎡ 89-164㎡ 90-99㎡ 80-139㎡ 92-122㎡

总价130-220万 130-260万 150-170万 120-205万 155-195万

价格14200元 15500元 16800元 14800元 15500元

精装标准3000元

2011年8月至今 成交套数

215 179 179 102 58

区域放量价格为：15500元/㎡

价格关系验证 区域整体市场罗店放量均价:15500元

杨行

顾村均价：17500元 (包含精装)

放量均价:15500元

突破区域各板块价格梯度关系 价格直接压迫低价板块

淞南高境放量均价：24000元

南翔放量均价:14200元 (包含精装)

大场放量均价 :20000元

打破顾村板块的高价区域形象，重回价格洼地

价格关系验证 不主要竞品价格关系120万 130万 140万 150万 160万 170万 180万 190万 200万 210万 220万 230万 240万 250万 260万 270万 280万 290万 300万

本案 美兰湖中华园 路劲翡丽湾 万业紫辰苑 远洋7号两房

两房 两房 两房

两房

四房

四房 三房

三房 三房 两房 三房 四房

本案扣除精装后总价

本案带精装修总价

产品总价仌较高，但结合精装修附加值后，价格优势显现