世联2013年成都富力桃园营销总纲

富力桃园，问鼎城北——富力桃园2013年营销总纲

前言本报告着重以目标为导向、以项目为基 石、以客户为中心、以市场为准绳，通过回 顾富力桃园的过去，总结成功的经验及营销 过程中的失误，重新梳理项目核心价值及现 阶段营销中存在的问题，围绕客户、推售、 价格、推广展开论述，最终通过实现2013年6 个亿的销售目标完成营销落地。

汇报结构目标明确及分解 现状分析及总结

核心问题提炼

战略思考战术安排

【目标明确】

2013年全年目标6个亿，按目标均价5400元/平米， 全年销售111,111平米，月均成交金额5,000万

按套均55万 全年成交1,100套

【目标分解】 区域单项目周均成交12套，2013年销售目标周均21套销售目标拆分(按套均55万测算)

到访客户拆分(按区域平均成交转化率20%测算)

每天：销售金额164万，销售套数3套

每天到访：15组

区域内周边竞品近半年统计数据

每周：销售金额1154万，销售套数21套

每周到访：105组

每月：销售金额 5000万，销售套数91套

每月到访：455组

全年：销售金额6亿，销售套数1100套

全年到访：5500组

本区域内单项目周均到访54 组，单项目周均成交12套

汇报结构目标明确及分解 宏观市场回顾总结

现状分析及总结

成都市场回顾总结 区域市场分析总结 区域客户分析总结 项目营销分析总结

核心问题提炼 战略思考 战术安排

【宏观市场回顾与展望】 宏观市场回顾总结 成都市场回顾总结 区域市场分析总结 区域客户分析总结

积极的财政政策和稳健的货币政策，经济发展平稳2011-2012年11月中国CPI、PPI走势

项目营销分析总结

中国2005年-2012年第3季度GDP同比增幅走势图

2011-2012年11月中国城镇固定资产投资及其同比增幅走势

数据来源：锐理数据平台

【宏观调控回顾与展望】 宏观市场回顾总结 成都市场回顾总结 区域市场分析总结 区域客户分析总结

宏观调控方向及决心没有变化,调控时间将持续; 刚需政策呈现出定向宽松的趋势；

项目营销分析总结

世联监测28个城市降价楼盘数量

数据来源：世联地产平台

【大势下市场反应】 宏观市场回顾总结 成都市场回顾总结 区域市场分析总结 区域客户分析总结

开发商加大促销力度，各类新奇促销招数频出，2012年依然寒冷; 购房者对调控寄予厚望，持续观望，刚需持续积累，爆发在即；

项目营销分析总结

开发商促销策略

短信满天飞楼盘促销短信由来已久。最早短 信仅仅是作为楼盘向自己客户通 报项目进程的平台。慢慢地有不 少的小楼盘为了节约成本，往往 用短信的方式寻找

客户。然而， 由于今年受政策影响，成都楼市 销量不断下滑，在这样背景下， 选择短信寻找客户，已不再是小 开发商的专利，一些品牌开发商 也加入了短信促销的队列。

打折促销 降价抢跑越来越多的开发商认清形势收 缩战线，低调“过冬”。近期， 打折促销再也不是开发商的权 宜之计，调整工期已成为开发 商的战略选择。更有个别开发 商宣布开拓其他产业，另谋出 出路。

送房贷房税降价补偿

以空气净化和水处理为噱头进 行宣传加价，替业主还贷20个 月，溢价回购等促销手段层出 不穷。

购房者持续观望

【成都城市发展前景】 宏观市场回顾总结 成都市场回顾总结 区域市场分析总结 区域客户分析总结

十二五期间，成都市将构建扩大内需的长效机制，到2015年综合城镇化水平达到60% ; 未来成都将积极推进成渝经济区建设，增强区域辐射带动作用并不断提升城市国际竞争力；

项目营销分析总结

大力推进产业升级扩内需保增长

加强多层次区域合作

坚持把全面深入推进城乡一体 化作为加快转变发展方式、建 设世界现代田园城市的根本要 求。加快新型工业化、新型城 镇化、农业现代化进程，改善 投资结构， 扩大消费需求，构

积极推进成渝经济区建设 ，强化成都与西部省区及长三角、 珠三角、京津冀等发达地区的区 域合作，进一步扩大国际经贸往 来和科技文化交流，进一步巩固 提升成都西部中心城市地位，增

建扩大内需的长效机制。成渝经济经济区

强区域辐射带动作用。

大力推进新型城镇化

建设内陆开放型经济战略高地

以构建市域城镇体系为着力点， 以加快人口城镇化进程为主攻 方向，加快推进城乡一体化， 使城乡居民平等参与现代化进 程、共创共享改革发展成果。

以高端化和高科技化为导向，深化产业结构调整，优先发展现 代服务业和高新技术产业，改造 提升传统制造业，大力发展战略 性新兴产业，加快建立现代产业 体系，以产业跨越带动城市整体 跨越，提升城市国际竞争力成都国际竞争占位图

到2015年，综合城镇化水平达城镇点位规划图

到60%

【成都商品房市场概况】 宏观市场回顾总结 成都市场回顾总结 区域市场分析总结 区域客户分析总结 项目营销分析总结

住宅销售备案量突破2410万方，存量2792万方高居不下，市场周期性明显； 城市向南发展使双流独占鳌头，2012年北改促新都紧随其后；2012年1-12月份成都市主城区商品住宅供销价走势图(备案口径下，单位：万方)

2012年成都市各城区商品住宅供、销、存量对比图(单位：万方)300万方均线

数据

来源：锐理数据平台

二圈层为成都房地产市场主力区

200万方均线

100万方均线

【新都区域定位及利好】 宏观市场回顾总结 成都市场回顾总结 区域市场分析总结 区域客户分析总结

国际商贸城、物联港纷纷驻扎新都，面积百万平方公里，人口百万的北部新城正在成形； 产业集聚、环境优化、地铁贯通，新都区域价值逐渐提升，新一轮房地产契机发轫在即； 新都北改规划示意图整体规划布局：新都区北改工程重点区规划结构 为“两廊两带三片多点”,将建立“一主四廊三 轨”的空间布局和产业体系。 区域产业升级：两廊两带三片多点”,即北新 “现代商贸”发展走廊、蜀龙“四态融合”发展富力桃园

项目营销分析总结

走廊；毗河生态带、“198”生态带；大丰片区、 北部商城片区、新都区“198”片区；多点则为重 点项目、特色项目。新都将对接中心城区规划， 以点串线、以线带面，重点沿“两廊两带”展开，

北部商城片区

大丰片区

“198”片区

建设好“三片区多点” 环境、路网优化：“一主四廊三轨”中，一主为 北部新城城市重点发展区，即新都老城、新城、 北部商城和“198”四大片区；四廊为成彭“品牌

提升”发展走廊、北新“现代商贸”发展走廊、蜀龙“四态融合”发展走廊、成青“两化互动” 发展走廊；三轨则以延伸至新都的地铁1号、3号、 5号线站点，建设大型城市综合体。

【新都房地产市场概况】 宏观市场回顾总结 成都市场回顾总结 区域市场分析总结 区域客户分析总结

存销比常年维持在8的高位运行，成交总价八成在60万以内； 区域产品集中于70-110平米的高层电梯，刚需特征明显；新都区房地产2012年量价变动

项目营销分析总结

数据来源：成都房产透明网，统计口径包含新都区105个在售项目

【本项目竞争格局】源上湾国际社区(清水)总占地：94亩(住宅) 总建面：18.9万方 在售产品：83- …… 此处隐藏：3388字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……