商业地产策划中的市场调查方法

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商业地产策划中的市场调查方法投资开发商用物业，特别是所谓超大型 Mall,成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北 京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远 地、县级市也要上 CBD、中央商业街、大型 Mall、主题步行街等商用物业项目。 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”,此言 乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯 商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一 些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市调分类商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有： 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm); 4、资料预热--有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、 判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚),考察时间长短的估 算，考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：――数十万份专业资料免费下载 地产江湖 http://doc.guandang.net――数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！ ――数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！

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1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所， 在某一城市(地区)中所处的空间位置。 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市 区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一 定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群， 以其所处的最远距离为半径， 划定的一系列圆 形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。 商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近，吸纳总量 50-80%顾客的范围)、次级商圈 (吸纳 15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳 5-25%顾客的范围)。 显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范 围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地 段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。 商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般 分市级、区级、社区、邻里四级。 地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中 心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。 节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转 换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重 要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建 筑作为节点。 地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部， 仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。 应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围； ②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本 是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。 ③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。 2、业态、业种 零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。 业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水

平与习惯的商店营业形态， 特征是“怎么 变”。目前中国有 10 多种零售业态，日本 20 多种，美国 40 多种。 业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类， 特征是“卖什么”。 目前国内零售消费 市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。 应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功； ②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行――数十万份专业资料免费下载 地产江湖 http://doc.guandang.net――数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！ ――数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！

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比较分析； ③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药 品、图书等业种； ④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量贩式 KTV、旅行社超市等。

四、市调内容和考察次序商业地产发展(定位)策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项 调查(分商业业态、业种、物业类别),再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特 色项目),前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。市调有两个前提，一是实地考察 前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分 市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板 块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈(区位比面要大些),线是地段、路街沿线， 点是重要、大型商家和节点。 商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。 商业业种 集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线” 观察。 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。 调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容： ①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌， 重点商户经营概貌； ②商业竞争趋势(同 …… 此处隐藏：2781字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……