论城市住宅地产项目选址

第３３卷第３期２００ｒ７年６月

包钢科技

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论城市住宅地产项目选址

武振新

（神华包头煤化工有限公司，内蒙古

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摘要：一个房地产项目开发的成功与否，项目的择址至关重要。项目的选址论证是房地产开发不可或缺的一个关键环节，是地产策划中必须考虑的一个重要内容，要综合平衡比较城市和区域地段、环境、基础设施、交通、土地市场和政策、成本等六要素。关键词：房地产；土地；选址中图分类号：ＴＵ一０２３

文献标识码：Ｂ

文章编号：１００９—５４３８（２０ｃｒ７）０３一００９６一０３

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一个房地产项目开发的成功与否，其实在项目融、教育、治安、社会发展、交通状况、人口及消费能力等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场产生影响，尤其影响房价和销售情况。因此，在选择目标城市的时候，首先要详细调研这些因素。１９９７年底，华能房地产开发公司的高层策划人员偶然间注意到南京的城市建筑设计比较保守，进一步考虑到六朝古都的南京商业发达、人口稠密、文化底蕴深厚、交通四通八达、风景宜人，非常适宜居住，意识到这里可能有商机存在，遂聘请调查机构对南京的房地产市场作了详细的调研工作。调研的数据显示，当时南京房地产市场的主流开发商以地方国有企业为主，鲜有实力雄厚的国内外房地产发展商抢滩进入，商品住宅最高价位４０００元／ｍ２，河西、宁南地区仅ｌ８００元／ｍ２，而且新开发的高品质楼盘数量有限，不能满足市场的需求。据此调研报告，集团公

选址阶段就已注定。套用地产界的一句名言：“第一

是地理位置，第二是地理位置，第三还是地理位置”。笔者根据项目管理的相关理论［１］，并结合曾经和正在参加的多个房地产开发项目（南京华能城市花园、神华包头煤化工生活基地等）的具体实践经验，经过多方调查研究，认为这里的“地理位置”涵盖了城市和区域地段、环境、基础设施、交通等因素。综合考

虑这四点，项目选址时再重点测算成本这一关键因

素，认真研究土地市场和政策因素，经过综合平衡比较后就基本能决策地块的取舍。ｌ

项目所处城市和区域地段

房地产业的发展与一个地区的政治、经济、金

收稿日期：２００６．０５．１０

１．１城市

作者简介：武振新（１９７卜），男，内蒙古包头市人，建筑工程师，硕士研究生，现从事工程管理工作。

万方数据　

第２期论城市住宅地产项目选址

９７

司高层迅速决策，进入南京房地产市场。１．２区域地段

土地开发和建设是城市规划的重要部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，公司要树形象，应先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。华能进入南京市场的第一个项目位于太平北路与珠江路交界的东北角，毗邻国内著名的高等学府“东南大学”及南京著名的高科技电子产品一条街“珠江路”，命名“南京华能城市花园”。购地之前我们注意到珠江路的店面形像与高科技产品的时代特征很不相符，同时还从当地规划部门了解到南京市政府已批复了该地段的新规划，要彻底改造“珠江路”，把其打造成我国东南地区的“中关村”。项目定位以精品住宅为主、辅以临街的华能形像大厦和商铺。２０００年４月开盘，住宅开盘价５

４８０元／ｍ２，最高售价

７

０００元／ｍ２，２００３年中全部售罄；珠江路临街的商

铺开盘伊始便被南京新华海科技公司整体收购；临街写字楼售价９０００元／ｍ２，２００４年底全部售罄。这一项目的成功开发，很快为华能在南京树立了良好的形象。２

地块环境

房地产用途不同，考虑的细部因素也不一样。

细部因素主要是指房地产项目拟选地块的环境因素，针对一个具体的以住宅为主的房地产开发项目选址，应重点分析自然环境、人文环境等两方面因素。

２．１

自然环境

从自然环境考虑，住宅选址最好远离市政干道，

地处僻静，而且空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区，绿化程度较高的区域。而周边如果有好的景观如公园、绿化带、海景或水库、山体则更佳。神华包头煤化工生活基地项目全部用于解决本单位职工的住宿，不对外销售，不建设大型商业设施，因此在选址时侧重考虑自然环境的因素。鉴予市区内已无大片空地，择址范围只能在近郊。同时考虑到包头地势“北高南低，西高东低”，风向常年以西北风为主，为了生活便利，也

万　

方数据不能离市区太远，所以将选址目光锁定在青昆两区文化路及其西延伸线以北的耕地区域，最终确定购买青山宾馆北面的空地。该宗地面积１９３亩，地势平坦，地形方正，东邻包头市一苗圃，南临青山宾馆，

西面是花卉大棚，地下水、土壤、空气优良无污染，是

建设住宅的上佳之地。２．２人文环境

人文环境包括学校（高校、中小学）、图书馆、科研机构、医院、商业网点及购物方便程度、拟建项目周围的楼盘品质及入住居民的社会身份等因素。“孟母三迁、择邻而居”的典故告诉一代代望子成龙的父母们，置业时应该深切关注楼盘的人文环境。南京华能城市花园附近有南京市重点小学“成贤街小学”，全国重点大学东南大学、南京大学，南京市图书馆，南京军区总医院，附近密布商业网点，人住居民中有很多东南大学、南京大学的教师、工程师，目前该盘的二手住宅已经炒到１００００元／ｍ２。３

基础设施

基础设施——即道路、给排水管线及容量、燃气管线及压力、集中供热管线及容量，供 …… 此处隐藏：3003字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……